Assunta in ruolo come insegnante nel 1975, poi un po' di poliziotte, dottoresse, pretore, tassiste, soldatesse nel mezzo. Nel 1978 l'insegnante va in collegio ('78), quindi ancora c'è tempo per le grandi manovre della soldatessa, fino a che stavolta l'insegnante viene a casa ('78). La prima Insegnante era diretta da Nando Cicero, scritta da Francesco Milizia e Tito Carpi, e prodotta da Luciano Martino, quella in Collegio la dirige Mariano Laurenti, la scrive insieme a Milizia, Annie Albert e Franco Mercuri, produce sempre Martino; quando viene a casa, l'insegnante è diretta da Michele Massimo Tarantini, sotto l'egida di Martino il quale, oltre a produrre, co-scrive la sceneggiatura col solito Milizia e Tarantini stesso. Alvaro Vitali partecipa a tutte e tre le tornate didattiche, e nel secondo e terzo capitolo fa il moschettiere assieme a Renzo Montagnani e Lino Benfoli. Montagnani è il solito fortunato che tampina (e palpa) la Fenech, come sempre c'è uno giovane studente belloccio che perde la testa per l'insegnante (stavolta è Marco Gelardini), mentre Banfi è il sottoposto di turno (in questo caso il portiere del condominio), col figlio Alvaro Vitali, ovviamente sovraeccitato di default.
La maestra di piano Luisa De Dominicis (Edwige Fenech) prende in affitto un appartamento in uno stabile di Lucca. Al suo arrivo, a causa di un equivoco, viene scambiata dagli altri condomini per una prostituta, cosicché tutta la fauna maschile del palazzo intende poter godere dei presunti servigi offerti dalla nuova inquilina. L'amante della De Dominicis è l'assessore Ferdinando Bonci Marinotti (Renzo Montagnani), coniugato (con Ria De Simone) ed in piena campagna elettorale per l'elezione a sindaco cittadino (strenuo difensore della "moralità della famiglia"). Marinotti costringe la De Dominicis ad incontri sempre furtivi, quando non bidona direttamente la donna. Sempre più insoddisfatta, Luisa scopre pure che quella che l'assessore chiama "mamma" è in realtà sua moglie; decide quindi di dar spago alle avances sempre più insistenti di Marcello (Marco Gelardini), il figlio del suo padrone di casa (Gianfranco Barra), fino a lasciarsi sedurre definitivamente.
La trama in parte riecheggia quanto già visto nelle altre pellicole del filone (con e senza la Fenech), in parte è un mero pretesto per riproporre all'infinito tutti i cliché sui quali si fonda il genere. La Fenech indossa camicette senza reggiseno, fa continuamente docce, si siede distrattamente, lasciando che i vertiginosi spacchi delle sue gonne le scoprano le gambe fino all'inguine; i maschi nei dintorni sono tutti su di giri, indipendentemente dall'età, dal censo e dalla propria situazione familiare. Montagnani, per dire, ha in moglie la De Simone, che francamente si difende benissimo; in tal senso ha un paio di scene che costituiscono prova empirica. La prima, quella in cui la Fenech appena insediatasi a Lucca chiama Montagnani per avvertirlo del suo arrivo, vede il toscano impegnato in seduta "orizzontale" con la De Simone, la quale gli strofina amabilmente il seno sulla bocca impedendogli sostanzialmente di parlare (al che lui si giustifica con la Fenech dall'altro capo della cornetta con la constatazione pregna di simbolismo secondo cui "la mamma è sempre la mamma"). La successiva quando Montagnani è in bagno a tubare, sempre via telefono, con la Fenech, e la De Simone si affaccia alla porta in reggiseno (trasparente). La galleria dei personaggi è tipica, abbiamo il militare macchietta (Carlo Sposito) che scandisce ogni frase come in caserma e nottetempo gioca ai soldatini, Lino Banfi portiere divertentissimo e "ingrifeto", Vitali sedicente playboy che non esita a presentarsi a casa della Fenech in mutande (ricevendo in cambi schiaffoni sonanti), Il dottor Busatti (Gianfranco Barra), chirurgo e proprietario dell'appartamento in affitto, naturalmente anch'egli non insensibile al fascino della maestrina di piano, Adriana Falchetti, cameriera svogliatissima di casa Busatti, Gisella Sofio, la signora (snob) Busatti, l'immancabile Lucio Montanaro (che "deve dimagrire") figlio del colonnello, Jimmy Il Fenomeno, appiccicosissimo e nevrastenico commendatore.
Possono mancare i buchi nel muro dai quali spiare la Fenech (mentre si fa la doccia)? Ovviamente no, né tantomeno le situazioni da pochade con uomini chiusi (contemporaneamente) nell'armadio ed in terrazza. La Fenech ha un paio di scene devastanti, che rendono il film un classico nonché uno di quei titoli da ricordare obbligatoriamente all'interno della categoria "commedie sexy"; trattasi della sequenza al pianoforte, mentre suona la "rapsodia" che tanto fa eccitare gli uomini, durante la quale Montagnani procede a spogliarla e poi a contemplarne il monumentale seno (ripreso in primissimo piano, con Montagnani relegato a "sfondo", un po' come Pippo Franco nella similare scena di Giovannona Coscialunga) e le terga, e la scena del cedimento amoroso nei confronti di Gelardini. Una parentesi inizialmente un po' cruda, con accenti quasi drammatici (Gelardini, gelosissimo di Montagnani, schiaffeggia e percuote violentemente la Fenech, strappandole i vestiti di dosso; siamo ad un passo dallo stupro praticamente), che poi si conclude sotto la doccia, virando più schiettamente in ambito softcore, con dovizia di dettagli anatomici e "bagnati" (e col seno della Fenech sempre protagonista oltre ogni limite accettabile dalle coronarie). Il tutto è sottolineato dalle efficaci musiche di Franco Campanino.
Rispetto alle altre due Insegnanti, questo film di Tarantini prende chiaramente a pretesto il franchising per andarsene altrove. Niente più scuola né scolaresche; la "cattedra" entra labilmente nel film giusto perché la Fenech insegna pianoforte, ma siamo a tutti gli effetti nel sottogenere degli intrighi familiari o tutt'al più della pochade, anziché nella commedia scollacciata scolaresca con presidi, bidelli, ragazze in gonnellina e studenti ciucci ma col chiodo fisso. Si è detto che l'insegnante andava in condominio stavolta, anziché in collegio; ma basta la presenza della Fenech a far da collante con le altre pellicole e garantire una certa omogeneità di fondo (e "di sostanza"). Due o tre battute sono davvero eccellenti; una per tutte, quando Vitali si congeda dalla Fenech (il comitato Montanari/Gelardini/Vitali dà il benvenuto alla neo inquilina nel nuovo appartamento) e, arrivando giustappunto all'altezza del seno, si accomiata educatamente con un "arrivedergliele".
